law

هزينه های تعميرات خانه اجاره ای

نويسنده: فاطمه حاتمي*
طبق ماده 466 قانون مدني، اجاره عقدي است كه به موجب آن مستاجر مالك منافع ملك مورد اجاره مي شود و مستاجر در زمان اجاره از منافع آن بهره مند مي شود. موجر بايد ملك مورد اجاره را در وضعيتي به مستاجر تحويل دهد كه وي بتواند استفاده لازم را از آن ببرد. به عبارت ديگر ملك يا مورد اجاره نبايد معيوب يا مزاحمي داشته باشد.
معمولاً تا زماني كه هيچ عيب يا نقصي در مورد اجاره به وجود نيايد، اختلافي هم بين مستاجر و موجر ديده نمي شود، اما معمولاً اختلافات قابل توجه زماني پيش مي آيد كه مورد اجاره مثلاً خانه در زمان اجاره نياز به تعميرات اساسي يا جزئي داشته باشد، به همين خاطر بخش عمده اي از اختلاف بين آن دو ناشي از عدم شناخت و آگاهي آن ها از نحوه تقسيم قانوني هزينه هاي تعميرات است.
تعميرات به صورت كلي يا جزئي مورد بررسي قرار مي گيرند. پرداخت هزينه هاي تعميرات اساسي يعني تعميراتي كه مربوط به اصل بنا و تاسيسات عمده نصب شده در آن مي شود و امكان بهره برداري از مورد اجاره را براي مستاجر فراهم مي كند، به عهده موجر است. مانند نصب دستگاه هاي سرمايشي و گرمايشي، دستگاه هاي تهويه اي و آسانسور، تعمير درهاي برقي يا ريموت كنترل، كشيدن ديوار، بازكردن در يا پنجره يا دريچه، روكاركردن لوله هاي ساختمان، تعويض سيم كشي ساختمان، تعمير يا تعويض كاشي ها يا سنگفرش هاي كف ساختمان يا پاركينگ، نقاشي راهروها و ورودي خانه ها و امثال آن نمونه هايي از اين دسته از تعميرات است. پرداخت هزينه هاي تعميرات جزئي يعني تعميراتي كه داراي ويژگي هاي ذكر شده درباره تعميرات اساسي نيستند، برعهده مستاجر است. تعمير يا تعويض پوشال هاي كولر، تعويض لامپ هاي مصرفي، تعويض يا تعمير قفل درها، نصب توري براي درها يا پنجره ها و تعمير واشر شيرآب، به طور كلي هر تعميري كه به استفاده بهتر مستاجر از ملك مورد اجاره مربوط مي شود، تعمير جزئي محسوب مي گردد.
گاهي اوقات اختلاف دوطرف ناشي از عدم شناخت آن ها نسبت به نوع تعميرات و هزينه هاي پرداختي هر يك از آن ها نيست، بلكه اختلاف به دليل عدم اقدام بموقع توسط موجر يا ممانعت مستاجر پيش مي آيد. اگر موجر اجازه تعمير بدهد، مستاجر مي تواند تعميرات را انجام داده و هزينه هاي آن را از موجر دريافت كند يا اين كه آن ها را با اجاره بها تسويه كند. در غير اين صورت مستاجر مي تواند از طريق دادگاه، موجر را به تعميرات الزام كند و وي نيز بايد در زمان مشخصي، تعميرات را انجام دهد. در صورتي كه الزام موجر ممكن نباشد، مستاجر مي تواند با اجازه دادگاه قرارداد را فسخ كند يا اين كه از دادگاه درخواست كند تا به او اجازه دهند تعميرات را انجام داده و هزينه هاي آن را حداكثر تا 6 برابر اجاره بها با موجر حساب كند. چنانچه مستاجر بدون اجازه موجر اقدام به تعميرات كند، حق مطالبه هزينه هاي تعميرات را از موجر ندارد و همچنين نمي تواند هزينه هاي آن را از اجاره بها كم كند. گاهي ممكن است ملك يا مورد اجاره نياز به تعميرات اساسي داشته باشد و مستاجر مانع از انجام تعميرات توسط موجر شود. ماده 485 قانون مدني در اين باره مي گويد: مستاجر نمي تواند مانع تعميرات شود حتي اگر در مدت تعمير، نتواند از مورد اجاره به صورت جزئي يا كلي استفاده كند. در اين موارد نيز قانون، حق فسخ را براي مستاجر درنظر گرفته است.
در ضمن ماده 22 قانون روابط موجر و مستاجر بيان مي كند كه در چنين وضعيتي دادگاه از مستاجر مي خواهد تا از تعميرات ممانعت نكرده و زمان مناسبي را براي تعمير تعيين كند.
اگر مستاجر باز هم از تعميرات جلوگيري كند، دادگاه مي تواند حكمي مبني بر تخليه ملك براي مدت زمان مشخصي صادر كند، چنانچه در نتيجه اين ممانعت خسارتي به بار آيد، مستاجر مسئول آن است و به اين گونه دعاوي خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات دادرسي رسيدگي مي شود.
همچنين موجر در اين گونه موارد نمي تواند براي رفع ممانعت مستاجر، اقدام به قطع انشعاب آب، برق، گاز و غيره كند.
اگر موجر بخواهد از ملك خود بازديد كند تا در صورت نياز به تعميرات، اقدام لازم را انجام دهد و مستاجر مانع ورود و بازديد وي شود موجر مي تواند به دادستان مراجعه كرده و از طريق ضابط قضايي به ملك موردنظر رفته و از آن بازديد كند. هرگونه ممانعت مستاجر، سرپيچي از دستور مقام قضايي محسوب شده و به تعقيب قضايي منجر خواهد شد.